Аренда. Гарантийный обеспечительный платеж.

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |

9. ГАРАНТИЙНЫЙ (ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНЫЙ) ПЛАТЕЖ
Статьи 329, 421 ГК РФ

Гарантийный (обеспечительный) платеж - сумма, уплачиваемая арендатором арендодателю в качестве гарантии надлежащего исполнения договора. Гарантийный платеж признается в судебной практике способом обеспечения исполнения обязательств, не поименованным в ст. 329 ГК РФ (Постановление ФАС Уральского округа от 27.06.2011 N Ф09-3618/11 (Определением ВАС РФ от 27.12.2011 N ВАС-13856/11 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора), Постановление ФАС Московского округа от 15.06.2011 N КГ-А40/5516-11, Постановление ФАС Московского округа от 05.07.2010 N КГ-А40/6635-10 (Определением ВАС РФ от 08.10.2010 N 13481/10 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)).
В первую очередь гарантийный платеж призван обеспечить исполнение арендатором обязанности по уплате арендной платы. На практике за счет данного платежа возмещаются также подлежащие уплате суммы неустойки и ущерба, причиненного арендодателю (Постановление ФАС Московского округа от 18.04.2011 N КГ-А40/3206-11-П (Определением ВАС РФ от 17.10.2011 N ВАС-7410/11 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)).
Гарантийный платеж можно установить также в целях обеспечения исполнения арендатором следующих условий договора:
- о возврате имущества при прекращении договора;
- о внесении иных платежей, предусмотренных договором;
- о содержании имущества в исправном состоянии.
В законодательстве не определено, как должен называться такой платеж, поэтому стороны вправе определить его наименование самостоятельно. Наиболее часто встречаются такие формулировки, как \"обеспечительный платеж\" или \"гарантийный платеж\". Возможны и другие названия:
- обеспечительный депозит (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.04.2011 по делу N А82-6483/2010);
- обеспечительный взнос (Определение ВАС РФ от 25.04.2011 N ВАС-4878/11);
- гарантийный взнос (Постановление ФАС Московского округа от 27.07.2011 N КГ-А40/7474-11);
- гарантийная плата (Постановление ФАС Московского округа от 18.04.2011 N КГ-А40/3206-11-П (Определением ВАС РФ от 17.10.2011 N ВАС-7410/11 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора));
- страховой депозит (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.03.2011 по делу N А27-6102/2010);
- гарантийный фонд (Постановление ФАС Московского округа от 20.10.2010 N КГ-А41/12083-10);
- залоговый платеж (Постановление ФАС Уральского округа от 27.06.2011 N Ф09-3618/11);
- страховой платеж (Постановление ФАС Московского округа от 12.01.2010 N КГ-А40/13999-09).

Согласование условия об обеспечительном платеже
Для согласования условия об обеспечительном платеже в договоре следует предусмотреть:
- условия внесения арендатором обеспечительного платежа;
- условия, при которых обеспечительный платеж не возвращается арендатору (удерживается арендодателем);
- условия, при которых обеспечительный платеж возвращается арендатору.
Кроме того, в договоре следует определить судьбу обеспечительного платежа в случае заключения договора на новый срок, а также при смене собственника арендованного имущества.

Если условие о гарантийном (обеспечительном) платеже не согласовано
В этом случае при нарушении арендатором условий договора арендодатель сможет применить только те способы обеспечения исполнения обязательств и меры ответственности, которые предусмотрены законом или договором (ст. ст. 12, 15, 329, 393, 395 ГК РФ).

9.1. ВНЕСЕНИЕ АРЕНДАТОРОМ ГАРАНТИЙНОГО
(ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНОГО) ПЛАТЕЖА
Статьи 314, 329, 424 ГК РФ

Для согласования условия о внесении арендатором гарантийного (обеспечительного) платежа следует определить:
- размер и валюту этого платежа (ст. ст. 317, 424 ГК РФ);
- срок его внесения (ст. 314 ГК РФ).

Если условие о внесении гарантийного (обеспечительного) платежа не согласовано
Арендодатель не вправе требовать его уплаты и в случае нарушения арендатором договора сможет применить только те способы обеспечения исполнения обязательств и меры ответственности, которые предусмотрены законом или договором (ст. ст. 12, 15, 329, 393, 395 ГК РФ).

9.1.1. Размер и валюта обеспечительного платежа

Размер обеспечительного платежа зависит от воли сторон и может быть установлен, например, в виде конкретной суммы денежных средств либо равен одному или нескольким арендным платежам.

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
\"Арендатор обязуется уплатить арендодателю обеспечительный взнос в размере ______ рублей\".

\"Арендатор уплачивает арендодателю гарантийную сумму в размере двухмесячной арендной платы, что составляет _________ рублей\".
--------------------------------

Размер обеспечительного взноса может быть определен в рублях или в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ). Подробнее о валюте вносимых по договору аренды денежных средств см. п. 6.1.1 \"Арендная плата в твердой сумме платежей\" и п. 6.2.2 \"Твердая или расчетная (определяемая) величина арендной платы\" настоящего материала.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
\"Арендатор вносит обеспечительный платеж в размере _______ у.е. в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на день оплаты\".
--------------------------------

9.1.2. Срок внесения гарантийного платежа

Срок внесения гарантийного платежа определяется в договоре по усмотрению сторон (ст. 421 ГК РФ) с учетом требований ст. ст. 190 - 194 ГК РФ.
Арендодатель заинтересован в максимально быстром получении гарантийного платежа, поэтому в его интересах включить в договор условие, согласно которому арендатор обязан уплатить сумму обеспечительного взноса в течение непродолжительного периода после заключения договора (например, не позднее следующего рабочего дня) либо одновременно с первым арендным платежом.

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
\"Арендатор уплачивает гарантийный взнос в течение ___ дней с момента заключения настоящего договора\".

\"Обеспечительный платеж вносится арендатором одновременно с уплатой арендной платы за первый месяц аренды\".
--------------------------------

Если условие о сроке внесения обеспечительного платежа не согласовано
Арендатор обязан перечислить обеспечительный платеж в разумный срок с момента предъявления соответствующего требования арендодателем (п. 2 ст. 314 ГК РФ).

9.2. УДЕРЖАНИЕ АРЕНДОДАТЕЛЕМ ГАРАНТИЙНОГО
(ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНОГО) ПЛАТЕЖА
Статья 421 ГК РФ

Стороны вправе согласовать условие о том, что при нарушении арендатором обязательств по договору и в ряде других случаев обеспечительный платеж не возвращается арендатору, а удерживается арендодателем (ст. 421 ГК РФ).
Необходимо учитывать, что удержание обеспечительного платежа в данном случае не является способом обеспечения обязательства, предусмотренным ст. ст. 359, 360 ГК РФ, поскольку предметом удержания могут быть только вещи, а не денежные средства (Постановление ФАС Московского округа от 15.06.2011 N КГ-А40/5516-11).
При включении в договор условия об удержании гарантийного платежа необходимо согласовать:
- основания удержания гарантийного платежа;
- условие о зачете платежа.

9.2.1. Основания удержания гарантийного
(обеспечительного) платежа

Как правило, удержание гарантийного платежа происходит, если арендатор нарушает условия договора. Обеспечительный платеж при этом выполняет компенсационную функцию: арендодатель может возместить за счет полученных средств задолженность, иные подлежащие уплате арендатором суммы, понесенные убытки. Однако удержание гарантийного платежа возможно и в случае, когда нарушений договора со стороны арендатора не было. Такая ситуация может возникнуть, если стороны согласовали условие о том, что обеспечительный платеж не возвращается по окончании срока действия договора и засчитывается в счет уплаты арендной платы за последние периоды аренды.
Сторонам рекомендуется определить случаи, в которых обеспечительный платеж может быть удержан арендодателем, в частности:
- при нарушении арендатором условий договора;
- при расторжении договора;
- при прекращении договора в отсутствие нарушений арендатора.

9.2.1.1. Удержание обеспечительного платежа
при нарушении арендатором условий договора

Стороны вправе согласовать в договоре условие, согласно которому в случае нарушения арендатором условий договора, в частности обязанности по уплате арендной платы, задолженность арендатора может быть удержана арендодателем в одностороннем порядке из обеспечительного платежа.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
\"В случае невнесения арендной платы в установленные договором сроки арендодатель вправе удержать в счет уплаты задолженности арендатора соответствующую сумму из суммы гарантийного взноса\".
--------------------------------

Стороны могут включить в договор аналогичное условие в отношении иных сумм, подлежащих уплате арендатором и не внесенных им в установленные сроки (Постановление ФАС Поволжского округа от 26.12.2011 по делу N А55-4175/2011).

--------------------------------
Пример формулировки условия:
\"Арендодатель вправе удержать из суммы обеспечительного платежа любую задолженность арендатора по настоящему договору, в том числе задолженность по внесению арендной платы, пени за ее несвоевременную уплату, а также иные платежи, обязанность по уплате которых возложена на арендатора по настоящему договору и не выполнена в установленные сроки\".
--------------------------------

9.2.1.2. Удержание обеспечительного платежа
при расторжении договора

Согласование условия об удержании обеспечительного платежа при расторжении договора выгодно арендодателю, поскольку в связи с досрочным прекращением договора он утрачивает возможность получить доход, на который рассчитывал, и вынужден искать нового арендатора. Удержание обеспечительного платежа позволяет ему компенсировать понесенные расторжением договора потери.
В силу норм ст. 421 ГК РФ о свободе договора стороны вправе определить, что гарантийный взнос не возвращается, даже если прекращение договора происходит не в связи с нарушением стороной обязательств по нему (Постановление ФАС Московского округа от 25.10.2010 N КГ-А40/11183-10). Арендатор в этом случае не вправе будет требовать зачета внесенного обеспечительного платежа в счет уплаты арендных платежей (см. Риск арендатора 9.2.1).
При этом во избежание злоупотребления правом со стороны арендодателя целесообразно установить, что обеспечительный платеж не может быть удержан при немотивированном расторжении договора по инициативе арендодателя или при его расторжении в связи с допущенными им нарушениями условий договора.

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
\"В случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора обеспечительный платеж не возвращается. Исключения составляют случаи, когда договор расторгнут по решению суда в связи с нарушением условий договора арендодателем\".

\"В случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя в связи с нарушениями арендатором условий договора обеспечительный платеж не возвращается арендатору\".
--------------------------------

Если стороны хотят включить в договор условие о том, что обеспечительный платеж при расторжении договора арендатору не возвращается, они должны учитывать, что споры, возникающие из применения такого условия, суды разрешают неоднозначно.
В практике арбитражных судов сложилось несколько подходов к разрешению споров, связанных с внесением и возвратом обеспечительного платежа (см. Определение ВАС РФ от 30.06.2011 N ВАС-5607/11), и касаются они в основном следующих условий договора:
- удержание платежа как штрафа за расторжение договора арендатором;
- удержание платежа при расторжении договора арендодателем в связи с нарушением арендатором условий договора.

Удержание платежа как штрафа за расторжение договора арендатором
Суды признают правомерным включение в договор условия, согласно которому арендодатель вправе удержать обеспечительный платеж в качестве штрафа за расторжение договора по инициативе арендатора. Как указывают суды, такое условие не противоречит ст. ст. 329, 421 ГК РФ.
Однако в судебной практике встречается противоположная позиция о невозможности включения в договор указанного условия. Суд признает такое условие ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ, поскольку оно противоречит ст. 330 ГК РФ. Отказ от исполнения договора по установленным им или законом основаниям является реализацией стороной предоставленного ей права, а не нарушением обязательства.

- Судебную практику, подтверждающую наличие двух позиций судов по вопросу о правомерности согласования условия об удержании в качестве штрафа обеспечительного платежа при досрочном расторжении договора по инициативе арендатора, см. в Путеводителе по судебной практике.

Внимание! С 1 сентября 2013 г. вступил в силу Федеральный закон от 07.05.2013 N 100-ФЗ \"О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации\". Изменения касаются в том числе квалификации недействительных сделок и последствий их недействительности. В частности, согласно новой редакции ст. 168 ГК РФ сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта, по общему правилу являются оспоримыми, а не ничтожными (п. 1 ст. 168 ГК РФ). Законом могут быть предусмотрены иные последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки, и исключения из правила оспоримости. Таким исключением, в частности, является положение п. 2 ст. 168 ГК РФ о том, что сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если при этом она посягает на публичные интересы либо права и законные интересы третьих лиц.
Следовательно, условие об удержании обеспечительного платежа за расторжение договора по инициативе арендатора является оспоримым, если оно не подпадает под установленные законом случаи, в которых такое условие должно считаться ничтожным, и в законе нет других последствий, не связанных с его недействительностью. В силу п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримого условия недействительным сможет заявить одна из сторон договора или иные лица, указанные в законе.
Данное правило распространяется на договоры, заключенные после 1 сентября 2013 г. (п. 6 ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ).

Удержание платежа при расторжении договора арендодателем в связи с нарушением арендатором условий договора
Стороны могут согласовать условие о том, что платеж не возвращается при расторжении договора арендодателем в связи с нарушением арендатором условий договора, например сроков внесения арендной платы. Такое условие признается правомерным. Арендатор в этом случае должен будет погасить задолженность по арендной плате, уплатить договорную неустойку и при этом не вправе будет требовать возврата обеспечительного платежа, ссылаясь на невозможность применения двух мер ответственности за одно нарушение (см. Риск арендатора 9.2.2).
Однако если договор расторгнут не в связи с нарушением его условий арендатором и при этом установлена отдельная неустойка за просрочку внесения арендной платы, арендодатель, как указывают суды, не вправе удерживать обеспечительный платеж, поскольку двойная ответственность за одно и то же нарушение законодательством не предусмотрена (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2011 N 09АП-17792/2011-ГК).

Внимание! В целях обеспечения единообразия в толковании и применении норм права Определением ВАС РФ 30.06.2011 N ВАС-5607/11 дело по спору о возврате обеспечительного платежа было передано в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора. Однако на сегодняшний день единая позиция по данному вопросу не выработана, поскольку Президиум ВАС РФ 17.11.2011 оставил заявление без рассмотрения по процессуальным основаниям.

9.2.1.3. Удержание обеспечительного платежа при прекращении
договора в отсутствие его нарушений арендатором

При расторжении договора или истечении срока его действия в отсутствие нарушений арендатором его условий обеспечительный платеж, как правило, возвращается арендатору (см. п. 9.3 \"Возврат гарантийного (обеспечительного) платежа арендодателем\" настоящего материала).
Однако стороны вправе согласовать в договоре условие, согласно которому гарантийный взнос не возвращается арендатору при прекращении договора, а удерживается арендодателем и засчитывается в счет уплаты арендных платежей. Такое удержание происходит не в связи с нарушением арендатором условий договора, а предусматривается в целях экономии времени сторон при осуществлении расчетов.
В договоре стороны вправе установить, что обеспечительный платеж засчитывается в счет оплаты последних периодов аренды (Постановление ФАС Московского округа от 07.07.2011 N КГ-А40/6703-11).

--------------------------------
Пример формулировки условия:
\"Обеспечительный платеж по настоящему договору в случае надлежащего исполнения арендатором обязательств засчитывается в счет оплаты аренды за последний месяц\".
--------------------------------

Однако арендатору следует учитывать, что в этом случае при возникновении задолженности по арендной плате в течение срока действия договора он не сможет требовать ее погашения за счет внесенного обеспечительного взноса и обязан будет уплатить долг (см. Риск арендатора 9.2.3).

Внимание! В случае внесения арендатором арендной платы за последние периоды аренды при одновременном наличии в договоре условия о зачете обеспечительного платежа в счет таких периодов арендодатель после истечения срока действия договора обязан вернуть арендатору обеспечительный платеж в силу норм ст. 1102 ГК РФ о неосновательном обогащении (Постановление ФАС Уральского округа от 29.10.2009 N Ф09-8338/09-С3).

Арендодателю следует иметь в виду, что, если арендатор не вносил арендную плату на законных основаниях, например при невозможности использовать имущество по вине арендодателя, и соответствующее условие было согласовано в договоре, арендодатель не вправе удерживать обеспечительный платеж в счет невнесенной арендной платы и обязан будет его вернуть (см. Риск арендодателя 9.2.1).

Если договором не предусмотрены определенные основания для удержания обеспечительного платежа
Если в качестве оснований для удержания стороны согласуют только определенные нарушения договора арендатором, арендодатель не сможет удержать обеспечительный взнос в случае других нарушений (см. Риск арендодателя 9.2.2).

9.2.2. Зачет гарантийного (обеспечительного) платежа

Удержание суммы обеспечительного платежа арендодателем производится путем зачета встречных однородных требований в соответствии со ст. 410 ГК РФ. При этом суды указывают, что исходя из смысла данной нормы зачет возможен, если срок исполнения обеспеченного платежом обязательства наступил и требования сторон о зачете являются встречными, однородными и бесспорными (Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2011 по делу N А56-26698/2010, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2011 N 09АП-19104/2011-ГК, 09АП-19107/2011-ГК). Так, например, требование арендодателя о возмещении затрат на ремонт имущества и приведение его в состояние, пригодное для дальнейшей сдачи в аренду, не является бесспорным. Суд может признать такие затраты убытками, которые необходимо доказать в соответствии со ст. ст. 15, 393 ГК РФ. В этом случае несмотря на наличие в договоре условия о компенсации расходов на ремонт за счет обеспечительного платежа арендодатель не сможет зачесть эти расходы в счет платежа, если не докажет их размер (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2009 N 09АП-13665/2009-ГК).
Согласно ст. 410 ГК РФ для проведения зачета необходимо заявление хотя бы одной из сторон - арендатора или арендодателя. При этом такое заявление должно быть получено другой стороной (п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ N 65 от 29.12.2001 \"Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований\". Поэтому для того чтобы арендодатель мог произвести зачет обеспечительного платежа в счет исполнения денежных обязательств арендатора без дополнительного направления арендатором или арендодателем заявления о зачете и для исключения риска неполучения его другой стороной, рекомендуется согласовать условие о возможности зачета обеспечительного платежа непосредственно в договоре.

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
\"Арендодатель имеет право зачесть обеспечительный платеж, уплаченный арендатором по настоящему договору, в счет исполнения обязательств арендатора по уплате арендной платы за последние два месяца аренды\".

\"Денежные средства, уплаченные арендатором в качестве гарантийного взноса, могут быть зачтены арендодателем в счет любой задолженности арендатора\".
--------------------------------

Внимание! Если арендодатель обратился в суд с иском о взыскании арендной платы, арендатор не сможет заявить о зачете обеспечительного платежа в счет уплаты задолженности (п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 N 65 \"Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований\"). На основании данной правовой позиции ВАС РФ суды указывают, что в этом случае арендатор может обратиться со встречным иском о взыскании обеспечительного платежа (Постановление ФАС Московского округа от 25.07.2011 N КГ-А41/7394-11, Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2011 по делу N А56-61686/2010).

Если условие о зачете обеспечительного платежа не согласовано
В этом случае заявить о зачете обеспечительного платежа в счет исполнения арендатором обязательств по договору может любая из сторон путем направления другой стороне соответствующего заявления, которое должно быть ей получено согласно п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ N 65 от 29.12.2001 \"Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований\" (Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2009 по делу N А41-10740/09 (Постановлением ФАС Московского округа от 28.10.2009 N КГ-А41/11356-09 данное Постановление оставлено без изменения)).

9.3. ВОЗВРАТ ГАРАНТИЙНОГО (ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНОГО)
ПЛАТЕЖА АРЕНДОДАТЕЛЕМ
Статья 421 ГК РФ

Стороны могут предусмотреть в договоре условия, при которых гарантийный (обеспечительный) платеж возвращается арендатору (ст. 421 ГК РФ).
Для этого рекомендуется согласовать:
- основания возврата платежа;
- срок и порядок возврата платежа.

Если условие о возврате гарантийного (обеспечительного) платежа не согласовано
Арендодатель обязан будет после прекращения договора возвратить арендатору полученный платеж, поскольку его удержание как способ обеспечения исполнения обязательства прекращается одновременно с надлежащим прекращением обеспеченного им обязательства (ст. 408 ГК РФ). Арендатор в этом случае имеет право требовать от арендодателя возврата обеспечительного платежа в соответствии со ст. 1102 ГК РФ в качестве неосновательного обогащения (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2011 N 09АП-19104/2011-ГК, 09АП-19107/2011-ГК).
Об удержании гарантийного (обеспечительного) платежа см. п. 9.2 настоящего материала.

9.3.1. Основания возврата обеспечительного платежа

В силу норм о свободе договора (ст. 421 ГК РФ) стороны вправе на свое усмотрение установить в договоре случаи, при наступлении которых арендатор сможет потребовать возврата обеспечительного платежа (Определение ВАС РФ от 09.12.2009 N ВАС-16005/09). В согласовании условия о возврате заинтересован прежде всего арендатор.
В качестве основания возврата могут быть предусмотрены:
- расторжение договора арендатором в связи с нарушением его условий арендодателем (ст. 620 ГК РФ);
- расторжение договора по инициативе арендодателя;
- расторжение договора по соглашению сторон в соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ;
- окончание срока действия договора при отсутствии каких-либо нарушений договора со стороны арендатора.

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
\"При досрочном расторжении договора арендатором по вине арендодателя гарантийный взнос подлежит возврату арендатору в течение ___ дней с момента расторжения договора\".

\"В случае досрочного расторжения настоящего договора по инициативе арендодателя гарантийный взнос возвращается арендатору\".

\"В случае досрочного прекращения действия настоящего договора по соглашению сторон арендодатель возвращает арендатору обеспечительный платеж\".

\"Арендатор уплачивает арендодателю обеспечительный платеж в сумме _____________, который в случае отсутствия у арендатора задолженности по договору, а также иных нарушений возвращается арендатору в полном объеме в течение ___ дней после истечения срока действия договора\".
--------------------------------

9.3.2. Срок и порядок возврата обеспечительного платежа

Сторонам следует установить в договоре срок возврата обеспечительного платежа. Такой срок должен быть определен по правилам ст. ст. 190 - 194 ГК РФ, а именно следующими способами:
- указанием на определенную календарную дату;
- истечением определенного периода времени;
- указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Срок для возврата платежа стороны могут определить указанием на момент подписания акта о возврате имущества. Однако следует учитывать, что подписание акта не является неизбежным событием, поскольку зависит от воли и действий сторон. Срок, определенный указанием на такое событие, может быть признан несогласованным (см. п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). В связи с этим рекомендуется определить срок календарной датой или истечением периода времени, началом которого также является календарная дата.
Кроме того, стороны могут указать, что срок возврата обеспечительного платежа исчисляется с момента прекращения договора.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
\"Обеспечительный взнос подлежит возврату арендатору не позднее ___ дней после прекращения договора\".
--------------------------------

Внимание! Если арендодатель нарушил срок возврата обеспечительного платежа, арендатор вправе обратиться в суд с иском о его взыскании в качестве неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ). При этом в случае просрочки возврата арендатор вправе требовать уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами на основании п. 2 ст. 1107 ГК РФ (Постановление ФАС Московского округа от 18.05.2011 N КГ-А40/4465-11, Постановление ФАС Московского округа от 22.08.2011 N КГ-А40/8987-11).

Возврат обеспечительного платежа производится путем перечисления арендодателем соответствующей суммы денежных средств арендатору в порядке, предусмотренном гл. 46 ГК РФ. Подробнее об этом см. п. 8.1.1 \"Порядок внесения арендной платы в денежной форме\" настоящего материала.

Если условие о сроке и порядке возврата обеспечительного платежа не согласовано
При прекращении срока действия договора обеспечительный платеж должен быть возвращен в семидневный срок после направления соответствующего требования арендатора (п. 2 ст. 314 ГК РФ).

9.4. СУДЬБА ГАРАНТИЙНОГО (ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНОГО) ПЛАТЕЖА
ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА НА НОВЫЙ СРОК
Статьи 621, 622 ГК РФ

В случае заключения договора аренды на новый срок необходимо учитывать следующее.
Если обеспечительный взнос подлежит возврату после прекращения договора, но по его окончании стороны заключают новый договор в отношении этого же имущества, обеспечительный взнос может не возвращаться, а оставаться у арендодателя в счет обеспечения обязательств арендатора по новому договору (Постановление ФАС Московского округа от 28.03.2011 N КГ-А40/2066-11).
При этом после прекращения договора арендодатель не вправе удерживать сумму обеспечительного платежа, ссылаясь на истечение срока исковой давности по требованию арендатора о его возврате в связи с тем, что такое требование могло быть заявлено арендатором только в течение трех лет с момента прекращения первоначального договора (ст. 196 ГК РФ). При предъявлении арендодателем таких требований суд указывает, что обеспечительный платеж засчитывается в счет исполнения обязательств арендатора по последующему договору аренды и он вправе требовать его возврата в течение трех лет с момента прекращения договора, заключенного на новый срок (Постановление ФАС Московского округа от 09.03.2011 N КГ-А40/1240-11).
Если обеспечительный взнос не возвращается, а остается у арендодателя в счет обеспечения обязательств арендатора по возобновленному договору, во избежание спорных ситуаций рекомендуется согласовать, что ранее произведенный обеспечительный платеж засчитывается в счет платежа по возобновленному договору.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
\"Стороны пришли к соглашению о зачете ранее уплаченного арендатором обеспечительного платежа по договору N ___ от \"___\" _________ г. в счет уплаты обеспечительного платежа по настоящему договору\".
--------------------------------

Подробнее о порядке зачета обеспечительного платежа при его удержании арендодателем см. п. 9.2.2 настоящего материала.

busy-people.ru
2013-11-18 15:20:48

Комментарий к статье (0) | Версия для печати | К списку статей

Последние новости журнала

Что такое подработка в салоне красоты? Что такое подработка в салоне красоты? И когда назначают гарантию за выход? Подработкой в салоне красоты принято называть выход мастера в од... Подробнее

Профессионалы Парикмахеры, мастера маникюра, косметологи, массажисты, визажисты и лэшмейкеры с опытом работы от трех лет, готовы к собеседованиям и переговорам на счет сотруднич... Подробнее

Нужен парикмахер Если салону красоты нужен парикмахер, то найти его просто с кадровым сервисом busy-people.ru Подробнее

Найти работу администратором салона красоты Найти работу администратором салона красоты без опыта раб... Подробнее

Работа для администратора салона красоты Администратор салона красоты, это очень популярная вакансия. <... Подробнее